లాండ్ ‘పూ’లింగ్
Posted on: Wed 15 Oct 00:59:58.130838 2014
దాంట్లో రోడ్లు, పార్కులు, బడి, ఆసుపత్రి, ప్రార్థనా ప్రదేశం ... ఇలా నిబంధనలన్నీ పాటిస్తే 35 శాతం పైగానూ, మినహాయింపులు పొందితే 30 శాతం వరకూ భూమి పోతుంది. అంటే అభివృద్ధి చేసిన భూమి గరిష్టంగా 70 ఎకరాలు ఉంటుంది. కనుక ఎకరం భూమినిచ్చిన రైతుకు 60 శాతం అయినాకూడా గరిష్టంగా దక్కేది 42 సెంట్లే ... కాదు 40 శాతం అంటే వచ్చేది 28 సెంట్లు మాత్రమే ! చిన్న పిల్లలు పాడే పిచ్చుక కథలోలా 'ఎకరం పోయి ... 28 సెంట్లొచ్చె ఢాం ఢాం ఢాం ...' అన్నమాట.
రాజధాని నిర్మాణానికి ల్యాండ్ పూలింగ్ (భూ సమీకరణ) పద్ధతిలో భూములివ్వాలనీ అలా కాకపోతే భూ సేకరణ చట్టం ప్రకారం తీసుకుంటామని ముఖ్యమంత్రి చంద్రబాబు నాయుడు ఇటీవల హెచ్చరించడంతో కృష్ణా, గుంటూరు జిల్లాల రైతాంగంలో వివిధ రూపాల్లో చర్చ సాగుతోంది. ఆ మాటకొస్తే మిగిలిన ప్రాంతాల రైతులకూ తమ భూముల్ని ప్రభుత్వం ఏ పేరుతోనైనా గుంజుకుంటుందేమోనన్న అనుమానం కలుగుతోంది. ఇంటి స్థలం లేదా అపార్ట్మెంట్ కొనుక్కోవాలనుకునేవారూ ఆందోళన చెందుతున్నారు. ఈ నేపథ్యంలో ల్యాండ్ పూలింగ్ కథా కమామిషు చూద్దాం.
లక్ష ఎకరాలు అవసరమా ?
రాజధాని నిర్మాణానికి లక్ష ఎకరాల భూమి కావాలని ప్రభుత్వంలోని కొందరు పెద్దలు చెబుతున్న మాట మహా అతిశయోక్తి. ఆ మాట కూడా చాలదని చెప్పాలి. మహా నగరాలుగా చెప్పబడే ముంబయి, కొల్కతా, చెన్నరు, న్యూఢిల్లీ, ఉమ్మడి రాజధాని హైదరాబాద్ విస్తీర్ణం పరిశీలించినా మనకు విస్తుగొలుపుతుంది. అతి పెద్ద నగరం గ్రేటర్ ముంబయి విస్తీర్ణం 1,49,005 ఎకరాలు (603 చకిమీ). కొల్కతా మెట్రోపోలిటన్ ఏరియా విస్తీర్ణం ఎక్కువే అయినా కార్పొరేషన్ విస్తీర్ణం కేవలం 45,714 ఎకరాలేనంటే ఆశ్చర్యంగా అనిపిస్తోంది కదా ! దేశ రాజధాని ఢిల్లీ (నేషనల్ క్యాపిటల్ టెరిటరీ) విస్తీర్ణం 3,66,457 ఎకరాలు (1,483 చకిమీ) కాగా గ్రేటర్ హైదరాబాద్ విస్తీర్ణం కూడా 1,60,615 ఎకరాలు(650 చకిమీ). ఇంతకూ ఇప్పుడున్న విజయవాడ కార్పొరేషన్ విస్తీర్ణం 15,290, గుంటూరు కార్పొరేషన్ విస్తీర్ణం 11,295 ఎకరాలు మాత్రమే ! పైన పేర్కొన్న విస్తీర్ణంలో ప్రభుత్వ, ప్రైవేటు భూములు, భవనాలున్నవీ, ఖాళీ స్థలాలు, రోడ్లు, పార్కులూ, చెరువులూ అన్నీ కలిసే ఉన్నాయి. కాబట్టి రాజధాని కోసం ప్రభుత్వమే లక్ష ఎకరాలు సేకరించాలని చెప్పడం వెనుక ఏదో మర్మం ఉందన్నమాట. చాలా భూమి అవసరం కనుక మనం కూడా ఎంతో కొంత ఇవ్వాలని రైతులు భావించేట్లు చేయడమా, లేక రాజధానికి ప్రభుత్వం భారీ కసరత్తు చేస్తోంది అనుకునేలా చేయడమా ? ఇంతఎక్కువ భూమి కావాలి గనుక ఇష్టంగాఇవ్వకపోతే బలవంతంగా భూసేకరణ చేస్తామని భయపెట్టడానికైనా కావచ్చు. అంతకంటె ముఖ్యంగా రైతుల భూముల్ని కార్పొరేట్లకు కట్టబెట్టడమే పరమ లక్ష్యంగా సర్కారు వ్యవహరిస్తోందనుకోవాలి. ఇందుకోసమే ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానాన్ని ముందుకు తెచ్చిందనిపిస్తోంది.
పూలింగ్ అంటే ...
ఇంగ్లీష్లో పూల్(పిఒఒఎల్) అంటే నీటి మడుగు (గుంట) అని అర్థం. స్విమ్మింగ్ పూల్ అన్నది బాగా వాడుకలో ఉన్నదే గదా ! దాని నుంచి వచ్చిందే పూలింగ్. 'వనరులను ఒకచోట చేర్చి గరిష్ట ప్రయోజనం పొందేలాగున, నష్టం తగ్గించుకునే విధంగా చేపట్టే వనరుల నిర్వహణా పద్ధతి' (రిసోర్స్ మేనేజ్మెంట్ టెర్మ్)గా విజ్ఞాన సర్వస్వం (వికీపీడియా) లో అభివర్ణించారు. సర్కారు చెబుతున్న మాటలు వింటే రెండు రీతులు అనిపిస్తు న్నాయి. అసమంజసమైన పంపిణీ జరిగిన సందర్భాల్లో చెప్పే 'నువ్వు పప్పు తీసుకురా నేను పొట్టు తీసుకొస్తా. ఊదేసి ఇద్దరం చెరి సగం పంచుకుందాం' అన్న సామెత ఇప్పుడు సరిగ్గా అతికేలా ఉంది. అలాగే ఏ ఆటలో అయినా ఎక్కువ మంది ఆడితే కొందరు గెలుస్తారు, ఇంకొందరు ఓడుతారు. కానీ పేేకాటలో పూల్ గేమ్ అనేదాంట్లో ఎందరాడినా ఆటలు ముగిశాక గెలిచేది మాత్రం ఒక్కరే. అందరి డబ్బూ ఒక చోటికి చేర్చి (పూల్ చేసి) చివర్లో గెలిచినవారికి అంతా దక్కుతుంది. ఈ రెండు ఉదాహరణల్లో ఏది నిజమైనా మోసపోయేది రైతు, లబ్ధి పొందేది కార్పొరేట్లే. ఇది వినడానికి కష్టమైనా ఈ విధానం అమలు చేస్తే చివరికి జరిగేదదే !
ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానంపై ప్రభుత్వం అధికారపూర్వకంగా ఇంతవరకు ఏదీ ప్రకటించలేదు. తమకు నచ్చిన కొన్ని పత్రికల్లో ' లీకు'ల ద్వారా ప్రజల్లోకి వదిలి స్పందనను బట్టి వ్యవహరించే ఎత్తుగడతో ఉన్నట్టుంది. ఈ విధానంలో భూమినిచ్చిన రైతుకు అభివృద్ధి చేశాక దాంట్లో వెనక్కిచ్చేది 60 శాతంఅని ఒకసారి, కాదు 40 శాతం అని ఇంకోసారి ప్రభుత్వ పెద్దలు చెబుతున్నారు. ఇందులో కేవలం శాతం మతలబులేగాక కొన్ని జిమ్మిక్కులున్నాయి. మొదటి విషయం, ఒక రైతు ఎకరం భూమి ఇస్తే అతనికి/ఆమెకు తిరిగి 60 సెంట్లు (60 శాతం) లేదా 40 సెంట్లు ( 40 శాతం) భూమి తిరిగి రాదు. ఎందుకంటే తీసుకునేటప్పుడు మొత్తం భూమి విస్తీర్ణం లెక్కగట్టి రైతుకు తిరిగి ఇచ్చేటప్పుడు అభివృద్ధి చేసిన భూమిని మాత్రమే లెక్కిస్తారు గనుక స్వల్ప విస్తీర్ణమే దక్కుతుంది. తేలికగా అర్థం కావడానికి ఒక ఉదాహరణగా ఒక గ్రామంలోని వంద మంది రైతుల నుంచి ఒక్కో ఎకరం చొప్పున వంద ఎకరాలను ల్యాండ్ పూలింగ్ చేశారనుకుందాం. దాంట్లో రోడ్లు, పార్కులు, బడి, ఆసుపత్రి, ప్రార్థనా ప్రదేశం ... ఇలా నిబంధనలన్నీ పాటిస్తే 35 శాతం పైగానూ, మినహాయింపులు పొందితే 30 శాతం వరకూ భూమి పోతుంది. అంటే అభివృద్ధి చేసిన భూమి గరిష్టంగా 70 ఎకరాలు ఉంటుంది. కనుక ఎకరం భూమినిచ్చిన రైతుకు 60 శాతం అయినాకూడా గరిష్టంగా దక్కేది 42 సెంట్లే ... కాదు 40 శాతం అంటే వచ్చేది 28 సెంట్లు మాత్రమే ! చిన్న పిల్లలు పాడే పిచ్చుక కథలోలా 'ఎకరం పోయి ... 28 సెంట్లొచ్చె ఢాం ఢాం ఢాం ...' అన్నమాట.
ఇప్పటికే రాష్ట్రంలో కొన్ని చోట్ల ల్యాండ్ పూలింగ్ పద్ధతిని అమలు చేసేందుకు యత్నించి ఒడుదుడుకులు పడుతున్న స్థితి నెలకొంది. విశాఖపట్నం పరదేశిపాలెంలో ఒక ఎకరం భూమినిచ్చిన రైతుకు 1,800 చదరపు గజాల అభివృద్ధి చేసిన స్థలాన్నిచ్చారు. ఎకరానికి 4840 గజాలు అంటే రైతుకు దక్కింది 37 శాతమే ! విజయవాడలోని జక్కంపూడిలోనూ అలాగే ఇస్తామని చెప్పారుగానీ అది ఇంకా పూర్తి స్థాయిలో అమలు కాలేదు. అంతా సజావుగా జరిగితే వీటిని గరిష్ట ప్రయోజనం పొందినవాటిగా భావించవచ్చు. అక్కడ రైతులతో అగ్రిమెంటు చేసుకున్నది వుడా, కార్పొరేషన్ వంటి ప్రభుత్వ సంస్థలు తప్ప కార్పొరేట్ బిల్డర్లు కాదన్న విషయం గమనార్హం.
సొమ్మొకరిది సోకొకరికి ...
ల్యాండ్ పూలింగ్లో మరో కోణం రైతు భూమితో సర్కారు ... కాదు కాదు కార్పొరేట్లు సోకు చేయడం. అదెలాగో చూద్దాం. రైతు నుంచి సర్కారు ఎకరం భూమి తీసుకుని బిల్డర్కిస్తే దాన్ని అభివృద్ధి చేసి రైతుకు 60/40 శాతం భూమిని తిరిగిచ్చి మిగిలిన దాంట్లో భవనం నిర్మించి ప్రభుత్వం, బిల్డర్ చెరిసగం పంచుకుంటారట. ప్రభుత్వం ఆఫీసులు నడిపితే బిల్డర్ అమ్ముకొని లాభం సంపాదిస్తాడట ! అంటే రైతు భూమినే పెట్టుబడిగా పెట్టి ప్రభుత్వం ఖర్చు లేకుండా భవనాలు పొందడానికీ కార్పొరేట్ బిల్డర్ లాభాలు గడించడానికి నిస్సిగ్గుగా యత్నిస్తున్నారని ఎవరికైనా బోధపడుతుంది. కానీ అది కనిపించకుండా ఉండడానికే భూమి అదే రూపంలో ఉంటే విలువ పెరగదనీ, అభివృద్ధి చేస్తే అనేక రెట్లు పెరుగుతుందని ఒకరంటే; రైతు, బిల్డర్ మధ్యనే ఒప్పందం కుదిరితే సాధారణంగా రైతు మోసపోతాడనీ, ప్రభుత్వం మధ్యలో ఉంటుందిగనుక న్యాయం జరుగుతుందని మరొకరు చెబుతున్నారు. వంద రెండొందలు ఎకరాల లేఔట్ అయితే అంతగా మౌలిక వసతులు రావనీ, విస్తార భూఖండాల్లో అదీ ప్రభుత్వం భాగస్వామి అయితే మేలు కలుగుతుందని ల్యాండ్ పూలింగ్ సమర్థకులు అంటున్నారు. ఛత్తీస్గఢ్ నమూనా, ఛండీఘడ్ నమూనా అంటూ పుంఖానుపుంఖాలు రాస్తున్నారు. కానీ ఇదంతా మసి పూసి మారేడు కాయ చేయడానికీ, కార్పొరేట్లకు మేలు చేకూర్చడానికే !
వినియోగదారుకు చావుదెబ్బ
రియల్ ఎస్టేట్ మాయాజాలంతో ఉన్నత మధ్యతరగతివారు సైతం ఇంటి స్థలం కొనలేక అపార్ట్మెంటు కొంటున్నారు. రానున్న రోజుల్లో నిలకడైన ఆదాయం గల బ్యాంకు ఉద్యోగిలాంటివారు కూడా అపార్ట్మెంట్ కొనలేని దుస్థితి నెలకొననుంది. పైన పేర్కొన్న ఉదాహరణనే తీసుకుందాం. ఎకరం పది లక్షల రూపాయల చొప్పున వంద ఎకరాలు కొని లేఔట్ వేశారనుకుందాం. రోడ్లు, ఇతర అభివృద్ధి పనులకు రూ.70 లక్షలు ఖర్చయిందనీ, వడ్డీలు, ఇతర ఖర్చు రూ.30 లక్షలనుకుందాం. మినహాయింపులు పొందితే 70 ఎకరాలు నిర్మాణానికి వినియోగించవచ్చు. అంటే నిర్మాణానికి పనికొచ్చే ఒక ఎకరం విలువ రూ.15,71,428. గజం ధర రూ.324 అవుతుంది. ఇదే పూలింగ్ విధానంలో అయితే నిర్మాణానికి వినియోగించే ప్రాంతంలో సగమే బిల్డర్ది కనుక 35 ఎకరాలు లభిస్తుంది. ఎకరం విలువ రూ.31,42,856, గజం విలువ రూ.649 అవుతుందన్నమాట. దాన్నిబట్టి అపార్ట్మెంట్ విలువ కూడా పెరుగుతుంది. ఇదంతా మామూలుగా వేసిన లెక్క. కానీ నిజ జీవితంలో బిల్డర్ల లాభాలు, ఇతర దోపిడీ పద్ధతులూ అనేకం ఉంటాయి. ల్యాండ్ పూలింగ్లో వచ్చిందా, కాదా అన్నదాన్నిబట్టి కాకుండా అన్ని భూముల ధరలూ ఆ మేరకు పెరిగిపోతాయి. 2005 ప్రాంతంలో కేవలం హైదరాబాద్ చుట్టుపక్కలేగాక అన్ని చోట్లా భూముల ధరలు పెరిగాయి. ఇప్పుడూ అలానే కావచ్చు. ఒక్క మాటలో చెప్పాలంటే ఇప్పటికే పెరిగినవి ఇంకా రెట్టింపు, ఆ పైన అవుతాయన్నమాట. కనుక ల్యాండ్ పూలింగ్ వల్ల వినియోగదారుకు ఎలాంటి ప్రయోజనం లేదు సరికదా తీవ్ర నష్టం. ఒక విధంగా చెప్పాలంటే పట్టణాలు, నగరాల్లో ఇల్లు లేదా ఇంటి స్థలం లేనివారంతా ఈ విధమైన ల్యాండ్ పూలింగ్ను వ్యతిరేకించాలి.
ల్యాండ్ పూలింగ్ గురించి లీకులివ్వడం కాకుండా ప్రభుత్వం స్పష్టమైన విధాన ప్రకటన చేయాలి. అప్పుడే అందరూ అర్థం చేసుకోవడం, తగిన రీతిలో స్పందించడం సాధ్యమవుతుంది. పారదర్శకత గురించి అదే పనిగా చెప్పుకునే సర్కారు విధానాన్ని అధికారికంగా వెల్లడించకపోవడం శోచనీయం. ఏది ఏమైనా అటు రైతును, ఇటు వినియోగదారునూ దెబ్బతీసి కార్పొరేట్లకు లబ్ధి చేకూర్చే ఇలాంటి ల్యాండ్ పూలింగ్ లోగుట్టును అందరూ అర్థం చేసుకోవడం అవసరం. అలా కాకపోతే పూలింగ్ అంటూ సర్కారు ఫూలింగ్ చేస్తుంది. తస్మాత్ జాగ్రత్త ! ప్రభుత్వం చెబుతున్న ఈ భూ సమీకరణ విధానానికీ, భూ సేకరణ చట్టంలో ఉన్న అంశాలకూ సారూప్య, విభేదాలపై తరువాత చర్చిద్దాం.
- బి తులసీదాస్
రాజధాని నిర్మాణానికి ల్యాండ్ పూలింగ్ (భూ సమీకరణ) పద్ధతిలో భూములివ్వాలనీ అలా కాకపోతే భూ సేకరణ చట్టం ప్రకారం తీసుకుంటామని ముఖ్యమంత్రి చంద్రబాబు నాయుడు ఇటీవల హెచ్చరించడంతో కృష్ణా, గుంటూరు జిల్లాల రైతాంగంలో వివిధ రూపాల్లో చర్చ సాగుతోంది. ఆ మాటకొస్తే మిగిలిన ప్రాంతాల రైతులకూ తమ భూముల్ని ప్రభుత్వం ఏ పేరుతోనైనా గుంజుకుంటుందేమోనన్న అనుమానం కలుగుతోంది. ఇంటి స్థలం లేదా అపార్ట్మెంట్ కొనుక్కోవాలనుకునేవారూ ఆందోళన చెందుతున్నారు. ఈ నేపథ్యంలో ల్యాండ్ పూలింగ్ కథా కమామిషు చూద్దాం.
లక్ష ఎకరాలు అవసరమా ?
రాజధాని నిర్మాణానికి లక్ష ఎకరాల భూమి కావాలని ప్రభుత్వంలోని కొందరు పెద్దలు చెబుతున్న మాట మహా అతిశయోక్తి. ఆ మాట కూడా చాలదని చెప్పాలి. మహా నగరాలుగా చెప్పబడే ముంబయి, కొల్కతా, చెన్నరు, న్యూఢిల్లీ, ఉమ్మడి రాజధాని హైదరాబాద్ విస్తీర్ణం పరిశీలించినా మనకు విస్తుగొలుపుతుంది. అతి పెద్ద నగరం గ్రేటర్ ముంబయి విస్తీర్ణం 1,49,005 ఎకరాలు (603 చకిమీ). కొల్కతా మెట్రోపోలిటన్ ఏరియా విస్తీర్ణం ఎక్కువే అయినా కార్పొరేషన్ విస్తీర్ణం కేవలం 45,714 ఎకరాలేనంటే ఆశ్చర్యంగా అనిపిస్తోంది కదా ! దేశ రాజధాని ఢిల్లీ (నేషనల్ క్యాపిటల్ టెరిటరీ) విస్తీర్ణం 3,66,457 ఎకరాలు (1,483 చకిమీ) కాగా గ్రేటర్ హైదరాబాద్ విస్తీర్ణం కూడా 1,60,615 ఎకరాలు(650 చకిమీ). ఇంతకూ ఇప్పుడున్న విజయవాడ కార్పొరేషన్ విస్తీర్ణం 15,290, గుంటూరు కార్పొరేషన్ విస్తీర్ణం 11,295 ఎకరాలు మాత్రమే ! పైన పేర్కొన్న విస్తీర్ణంలో ప్రభుత్వ, ప్రైవేటు భూములు, భవనాలున్నవీ, ఖాళీ స్థలాలు, రోడ్లు, పార్కులూ, చెరువులూ అన్నీ కలిసే ఉన్నాయి. కాబట్టి రాజధాని కోసం ప్రభుత్వమే లక్ష ఎకరాలు సేకరించాలని చెప్పడం వెనుక ఏదో మర్మం ఉందన్నమాట. చాలా భూమి అవసరం కనుక మనం కూడా ఎంతో కొంత ఇవ్వాలని రైతులు భావించేట్లు చేయడమా, లేక రాజధానికి ప్రభుత్వం భారీ కసరత్తు చేస్తోంది అనుకునేలా చేయడమా ? ఇంతఎక్కువ భూమి కావాలి గనుక ఇష్టంగాఇవ్వకపోతే బలవంతంగా భూసేకరణ చేస్తామని భయపెట్టడానికైనా కావచ్చు. అంతకంటె ముఖ్యంగా రైతుల భూముల్ని కార్పొరేట్లకు కట్టబెట్టడమే పరమ లక్ష్యంగా సర్కారు వ్యవహరిస్తోందనుకోవాలి. ఇందుకోసమే ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానాన్ని ముందుకు తెచ్చిందనిపిస్తోంది.
పూలింగ్ అంటే ...
ఇంగ్లీష్లో పూల్(పిఒఒఎల్) అంటే నీటి మడుగు (గుంట) అని అర్థం. స్విమ్మింగ్ పూల్ అన్నది బాగా వాడుకలో ఉన్నదే గదా ! దాని నుంచి వచ్చిందే పూలింగ్. 'వనరులను ఒకచోట చేర్చి గరిష్ట ప్రయోజనం పొందేలాగున, నష్టం తగ్గించుకునే విధంగా చేపట్టే వనరుల నిర్వహణా పద్ధతి' (రిసోర్స్ మేనేజ్మెంట్ టెర్మ్)గా విజ్ఞాన సర్వస్వం (వికీపీడియా) లో అభివర్ణించారు. సర్కారు చెబుతున్న మాటలు వింటే రెండు రీతులు అనిపిస్తు న్నాయి. అసమంజసమైన పంపిణీ జరిగిన సందర్భాల్లో చెప్పే 'నువ్వు పప్పు తీసుకురా నేను పొట్టు తీసుకొస్తా. ఊదేసి ఇద్దరం చెరి సగం పంచుకుందాం' అన్న సామెత ఇప్పుడు సరిగ్గా అతికేలా ఉంది. అలాగే ఏ ఆటలో అయినా ఎక్కువ మంది ఆడితే కొందరు గెలుస్తారు, ఇంకొందరు ఓడుతారు. కానీ పేేకాటలో పూల్ గేమ్ అనేదాంట్లో ఎందరాడినా ఆటలు ముగిశాక గెలిచేది మాత్రం ఒక్కరే. అందరి డబ్బూ ఒక చోటికి చేర్చి (పూల్ చేసి) చివర్లో గెలిచినవారికి అంతా దక్కుతుంది. ఈ రెండు ఉదాహరణల్లో ఏది నిజమైనా మోసపోయేది రైతు, లబ్ధి పొందేది కార్పొరేట్లే. ఇది వినడానికి కష్టమైనా ఈ విధానం అమలు చేస్తే చివరికి జరిగేదదే !
ల్యాండ్ పూలింగ్ విధానంపై ప్రభుత్వం అధికారపూర్వకంగా ఇంతవరకు ఏదీ ప్రకటించలేదు. తమకు నచ్చిన కొన్ని పత్రికల్లో ' లీకు'ల ద్వారా ప్రజల్లోకి వదిలి స్పందనను బట్టి వ్యవహరించే ఎత్తుగడతో ఉన్నట్టుంది. ఈ విధానంలో భూమినిచ్చిన రైతుకు అభివృద్ధి చేశాక దాంట్లో వెనక్కిచ్చేది 60 శాతంఅని ఒకసారి, కాదు 40 శాతం అని ఇంకోసారి ప్రభుత్వ పెద్దలు చెబుతున్నారు. ఇందులో కేవలం శాతం మతలబులేగాక కొన్ని జిమ్మిక్కులున్నాయి. మొదటి విషయం, ఒక రైతు ఎకరం భూమి ఇస్తే అతనికి/ఆమెకు తిరిగి 60 సెంట్లు (60 శాతం) లేదా 40 సెంట్లు ( 40 శాతం) భూమి తిరిగి రాదు. ఎందుకంటే తీసుకునేటప్పుడు మొత్తం భూమి విస్తీర్ణం లెక్కగట్టి రైతుకు తిరిగి ఇచ్చేటప్పుడు అభివృద్ధి చేసిన భూమిని మాత్రమే లెక్కిస్తారు గనుక స్వల్ప విస్తీర్ణమే దక్కుతుంది. తేలికగా అర్థం కావడానికి ఒక ఉదాహరణగా ఒక గ్రామంలోని వంద మంది రైతుల నుంచి ఒక్కో ఎకరం చొప్పున వంద ఎకరాలను ల్యాండ్ పూలింగ్ చేశారనుకుందాం. దాంట్లో రోడ్లు, పార్కులు, బడి, ఆసుపత్రి, ప్రార్థనా ప్రదేశం ... ఇలా నిబంధనలన్నీ పాటిస్తే 35 శాతం పైగానూ, మినహాయింపులు పొందితే 30 శాతం వరకూ భూమి పోతుంది. అంటే అభివృద్ధి చేసిన భూమి గరిష్టంగా 70 ఎకరాలు ఉంటుంది. కనుక ఎకరం భూమినిచ్చిన రైతుకు 60 శాతం అయినాకూడా గరిష్టంగా దక్కేది 42 సెంట్లే ... కాదు 40 శాతం అంటే వచ్చేది 28 సెంట్లు మాత్రమే ! చిన్న పిల్లలు పాడే పిచ్చుక కథలోలా 'ఎకరం పోయి ... 28 సెంట్లొచ్చె ఢాం ఢాం ఢాం ...' అన్నమాట.
ఇప్పటికే రాష్ట్రంలో కొన్ని చోట్ల ల్యాండ్ పూలింగ్ పద్ధతిని అమలు చేసేందుకు యత్నించి ఒడుదుడుకులు పడుతున్న స్థితి నెలకొంది. విశాఖపట్నం పరదేశిపాలెంలో ఒక ఎకరం భూమినిచ్చిన రైతుకు 1,800 చదరపు గజాల అభివృద్ధి చేసిన స్థలాన్నిచ్చారు. ఎకరానికి 4840 గజాలు అంటే రైతుకు దక్కింది 37 శాతమే ! విజయవాడలోని జక్కంపూడిలోనూ అలాగే ఇస్తామని చెప్పారుగానీ అది ఇంకా పూర్తి స్థాయిలో అమలు కాలేదు. అంతా సజావుగా జరిగితే వీటిని గరిష్ట ప్రయోజనం పొందినవాటిగా భావించవచ్చు. అక్కడ రైతులతో అగ్రిమెంటు చేసుకున్నది వుడా, కార్పొరేషన్ వంటి ప్రభుత్వ సంస్థలు తప్ప కార్పొరేట్ బిల్డర్లు కాదన్న విషయం గమనార్హం.
సొమ్మొకరిది సోకొకరికి ...
ల్యాండ్ పూలింగ్లో మరో కోణం రైతు భూమితో సర్కారు ... కాదు కాదు కార్పొరేట్లు సోకు చేయడం. అదెలాగో చూద్దాం. రైతు నుంచి సర్కారు ఎకరం భూమి తీసుకుని బిల్డర్కిస్తే దాన్ని అభివృద్ధి చేసి రైతుకు 60/40 శాతం భూమిని తిరిగిచ్చి మిగిలిన దాంట్లో భవనం నిర్మించి ప్రభుత్వం, బిల్డర్ చెరిసగం పంచుకుంటారట. ప్రభుత్వం ఆఫీసులు నడిపితే బిల్డర్ అమ్ముకొని లాభం సంపాదిస్తాడట ! అంటే రైతు భూమినే పెట్టుబడిగా పెట్టి ప్రభుత్వం ఖర్చు లేకుండా భవనాలు పొందడానికీ కార్పొరేట్ బిల్డర్ లాభాలు గడించడానికి నిస్సిగ్గుగా యత్నిస్తున్నారని ఎవరికైనా బోధపడుతుంది. కానీ అది కనిపించకుండా ఉండడానికే భూమి అదే రూపంలో ఉంటే విలువ పెరగదనీ, అభివృద్ధి చేస్తే అనేక రెట్లు పెరుగుతుందని ఒకరంటే; రైతు, బిల్డర్ మధ్యనే ఒప్పందం కుదిరితే సాధారణంగా రైతు మోసపోతాడనీ, ప్రభుత్వం మధ్యలో ఉంటుందిగనుక న్యాయం జరుగుతుందని మరొకరు చెబుతున్నారు. వంద రెండొందలు ఎకరాల లేఔట్ అయితే అంతగా మౌలిక వసతులు రావనీ, విస్తార భూఖండాల్లో అదీ ప్రభుత్వం భాగస్వామి అయితే మేలు కలుగుతుందని ల్యాండ్ పూలింగ్ సమర్థకులు అంటున్నారు. ఛత్తీస్గఢ్ నమూనా, ఛండీఘడ్ నమూనా అంటూ పుంఖానుపుంఖాలు రాస్తున్నారు. కానీ ఇదంతా మసి పూసి మారేడు కాయ చేయడానికీ, కార్పొరేట్లకు మేలు చేకూర్చడానికే !
వినియోగదారుకు చావుదెబ్బ
రియల్ ఎస్టేట్ మాయాజాలంతో ఉన్నత మధ్యతరగతివారు సైతం ఇంటి స్థలం కొనలేక అపార్ట్మెంటు కొంటున్నారు. రానున్న రోజుల్లో నిలకడైన ఆదాయం గల బ్యాంకు ఉద్యోగిలాంటివారు కూడా అపార్ట్మెంట్ కొనలేని దుస్థితి నెలకొననుంది. పైన పేర్కొన్న ఉదాహరణనే తీసుకుందాం. ఎకరం పది లక్షల రూపాయల చొప్పున వంద ఎకరాలు కొని లేఔట్ వేశారనుకుందాం. రోడ్లు, ఇతర అభివృద్ధి పనులకు రూ.70 లక్షలు ఖర్చయిందనీ, వడ్డీలు, ఇతర ఖర్చు రూ.30 లక్షలనుకుందాం. మినహాయింపులు పొందితే 70 ఎకరాలు నిర్మాణానికి వినియోగించవచ్చు. అంటే నిర్మాణానికి పనికొచ్చే ఒక ఎకరం విలువ రూ.15,71,428. గజం ధర రూ.324 అవుతుంది. ఇదే పూలింగ్ విధానంలో అయితే నిర్మాణానికి వినియోగించే ప్రాంతంలో సగమే బిల్డర్ది కనుక 35 ఎకరాలు లభిస్తుంది. ఎకరం విలువ రూ.31,42,856, గజం విలువ రూ.649 అవుతుందన్నమాట. దాన్నిబట్టి అపార్ట్మెంట్ విలువ కూడా పెరుగుతుంది. ఇదంతా మామూలుగా వేసిన లెక్క. కానీ నిజ జీవితంలో బిల్డర్ల లాభాలు, ఇతర దోపిడీ పద్ధతులూ అనేకం ఉంటాయి. ల్యాండ్ పూలింగ్లో వచ్చిందా, కాదా అన్నదాన్నిబట్టి కాకుండా అన్ని భూముల ధరలూ ఆ మేరకు పెరిగిపోతాయి. 2005 ప్రాంతంలో కేవలం హైదరాబాద్ చుట్టుపక్కలేగాక అన్ని చోట్లా భూముల ధరలు పెరిగాయి. ఇప్పుడూ అలానే కావచ్చు. ఒక్క మాటలో చెప్పాలంటే ఇప్పటికే పెరిగినవి ఇంకా రెట్టింపు, ఆ పైన అవుతాయన్నమాట. కనుక ల్యాండ్ పూలింగ్ వల్ల వినియోగదారుకు ఎలాంటి ప్రయోజనం లేదు సరికదా తీవ్ర నష్టం. ఒక విధంగా చెప్పాలంటే పట్టణాలు, నగరాల్లో ఇల్లు లేదా ఇంటి స్థలం లేనివారంతా ఈ విధమైన ల్యాండ్ పూలింగ్ను వ్యతిరేకించాలి.
ల్యాండ్ పూలింగ్ గురించి లీకులివ్వడం కాకుండా ప్రభుత్వం స్పష్టమైన విధాన ప్రకటన చేయాలి. అప్పుడే అందరూ అర్థం చేసుకోవడం, తగిన రీతిలో స్పందించడం సాధ్యమవుతుంది. పారదర్శకత గురించి అదే పనిగా చెప్పుకునే సర్కారు విధానాన్ని అధికారికంగా వెల్లడించకపోవడం శోచనీయం. ఏది ఏమైనా అటు రైతును, ఇటు వినియోగదారునూ దెబ్బతీసి కార్పొరేట్లకు లబ్ధి చేకూర్చే ఇలాంటి ల్యాండ్ పూలింగ్ లోగుట్టును అందరూ అర్థం చేసుకోవడం అవసరం. అలా కాకపోతే పూలింగ్ అంటూ సర్కారు ఫూలింగ్ చేస్తుంది. తస్మాత్ జాగ్రత్త ! ప్రభుత్వం చెబుతున్న ఈ భూ సమీకరణ విధానానికీ, భూ సేకరణ చట్టంలో ఉన్న అంశాలకూ సారూప్య, విభేదాలపై తరువాత చర్చిద్దాం.
- బి తులసీదాస్
కామెంట్లు లేవు:
కామెంట్ను పోస్ట్ చేయండి